Der Wiener Immobilienmarkt
Bestimmende Faktoren/Perspektiven
Der Wiener Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen zwei Jahren überaus dynamisch entwickelt. Laut einer Analyse des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ) sind die Preise für Eigentumswohnungen in Wien aufgrund der großen Nachfrage nach Immobilien im Jahr 2010 um 5,61 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. 2009 lag die Wertsteigerung bei 6,38 Prozent. Damit lagen die Wertsteigerungen in beiden Jahren über dem langjährigen Durchschnitt von 4,98 Prozent jährlich1).
Quelle: Stadt- & Regionalforschung TU-Wien 01. 11. 2011
Wien hat sich damit im internationalen Vergleich als krisensicherer Immobilienstandort erwiesen. Während in vielen anderen Städten die Immobilienpreise deutlich nachgaben, hat es in Wien sogar Wertsteigerungen gegeben.
Ausschlaggebende Faktoren für diesen antizyklischen Aufschwung sind neben der starken Nachfrage inländischer Anleger die im internationalen Vergleich moderaten Preise sowie die hohe Wirtschaftskraft des Standortes Wien. Trotz dieser Wertsteigerungen finden sich, entsprechende Erfahrung und Know-how vorausgesetzt, immer noch interessante Objekte am Wiener Markt, die ein hohes Wertsteigerungspotenzial haben. Denn der Preisanstieg wird sich fortsetzen, dafür sprechen viele Faktoren:
Wertbeständige Anlagen
Die Nachfrage nach Immobilien ist ungebrochen groß. Treibende Kraft dieser Entwicklung ist die Angst vieler Anleger vor einer hohen Inflation. Sie suchen wertbeständige Anlagen, um ihr Vermögen abzusichern.
Die Nachfrage nach Immobilien basiert auf einer starken Eigenkapitalbasis. Rund 80 Prozent aller Wienwert-Käufer finanzieren ihre Immobilie zu 100 Prozent mit Eigenkapital. Die Gefahr einer Kreditblase ist daher äußerst gering.
Hohe Lebensqualität in Wien
Wien ist laut der aktuellen Analyse des Beratungsunternehmens Mercer die Stadt mit der weltweit höchsten Lebensqualität – und hat Zürich vom ersten Platz verdrängt. In der jährlich durchgeführten Vergleichsstudie wurde die Lebensqualität in 215 Metropolen weltweit anhand von 39 Kriterien untersucht. Abgefragt wurden u.a. die persönliche Sicherheit, die Qualität des Gesundheitssystems, Bildungs- und Verkehrsangebote sowie der Freizeitwert.
Steigende Einwohnerzahl
Wien wächst, vor allem durch ständigen Zuzug. So ist die Einwohnerzahl der Hauptstadt alleine zwischen 1996 von 1,54 Millionen auf 1,66 Millionen im Jahr 2006 gestiegen. (Quelle Gemeinde Wien) Diese Entwicklung wird sich fortsetzen. Nach einer Prognose der Statistik Austria wird Wien künftig das stärkste Bevölkerungswachstum aller neun Bundesländer aufweisen und sich zum Bundesland mit der jüngsten Bevölkerungsstruktur entwickeln – mit entsprechendem Wohnungsbedarf. Für 2015 erwarten die Experten 1,76 Millionen Einwohner, bis 2030 soll die Zahl auf 1,91 Millionen steigen. Bis 2050 wird die Bevölkerungszahl laut Statistik Austria die Marke von zwei Millionen überschreiten – das wären dann fast ein Viertel mehr Einwohner als noch 2008.
Wien hat sich zu einer unbestrittenen Wirtschaftsmetropole entwickelt. Der erste große Impuls dafür war die Ostöffnung, der zweite große Impuls die EU-Erweiterung.
Wien hat Bedeutung als Standort für Unternehmens-Headquarter.
Flächenbedarf je Einwohner steigt
Aus diesen Faktoren (Zuzug junger Menschen, Wirtschaftsstandort) sowie geänderter Lebenskonzepte (Single-Haushalte) ergibt sich zwangsläufig eine steigende Anzahl an Haushalten. Zudem steigt durch den insgesamt zunehmenden Wohlstand der Flächenbedarf je Einwohner.
Aufgrund dieser Faktoren und Parameter gehen alle Szenarien davon aus, dass sich der Wiener Immobilienmarkt weiterhin positiv entwickeln wird.
Preisniveau/Perspektiven
Gesetzlich geregelte Preisobergrenzen sind eine Besonderheit des Wiener Marktes. Diese spezielle Situation hat auf verschiedenen Ebenen Auswirkungen auf den Markt:
Quellen: WKO Immobilien Preisspiegel 2011, trovit.de, Außenhandelsstellen Barcelona und London
Das Preisniveau ist im internationalen Vergleich niedrig. Es gibt in Wien also erhebliches Wertsteigerungspotenzial.
Die Deckelung der Mieten hat dazu geführt, dass der Wiener Markt für internationale Immobilien-Spekulanten wenig attraktiv erschien. Es ist daher in keiner Weise zu einer Immobilien-Blase gekommen wie in anderen internationalen Metropolen.
Die Finanzkrise hat nicht nur den Bereich der Direktinvestitionen in Anlageimmobilien beflügelt, sondern auch das Marktsegment der Selbstnutzer in den mittleren, gehobenen und Luxus-Preiskategorien stark belebt. Dieser Nachfrageboom hat zu einer Verknappung der Angebote für Topimmobilien in Bestlagen geführt – und in Folge zu einem enormen Preisanstieg. Die Spitzenpreise liegen derzeit bereits zwischen 14.000,– und 20.000,– EUR je m². Angebote von 7.000,– je m² werden in diesem Segment bereits als günstig angesehen.
Eine weitere Besonderheit dieses Marktsegmentes ist es, dass diese Wohnungen für den Eigenbedarf nahezu zu 100 Prozent über Eigenkapital, also ohne Kredite, finanziert werden. Damit ist das Entstehen einer „Kreditblase“, wie in manchen anderen Immobilienmarkten geschehen, praktisch ausgeschlossen.
Diese stabilisierenden Faktoren haben dazu geführt, dass es am Wiener Immobilienmarkt kaum Wertschwankungen gibt. Stattdessen entwickelt sich der Markt kontinuierlich nach oben. Wien gilt daher im internationalen Vergleich als stabiler und kalkulierbarer Markt für Investoren.
Strukturelle Besonderheiten des Wiener Wohnimmobilien Marktes
Wien ist nicht nur eine der Großstädte mit der weltweit höchsten Lebensqualität, Wien ist auch eine Stadt mit einer ungewöhnlichen Immobilien-Struktur: 82 Prozent der Wiener Wohnungen sind traditionsgemäß Mietwohnungen, der Eigentumsanteil beträgt nur 18 Prozent. Dieser hohe Mietanteil ist ein Garant für eine große Nachfrage – und damit eine wesentliche Basis für die gute Vermietbarkeit von Wohnungen.
