Fragen und Antworten

Was ist eine Vorsorgewohnung?
Eine Vorsorgewohnung ist eine Eigentumswohnung, die von vornherein mit der Absicht gekauft wird, sie zu vermieten und daraus laufende und nachhaltige Einkünfte zu erzielen. Damit dieses Ziel optimal erreicht werden kann, wird sie vom Anbieter so geplant, dass sie den Anforderungen des Vermietungsmarkts optimal entspricht.

Warum eignen sich Vorsorgewohnungen besser als Investment als „normale“ Eigentumswohnungen?
Eigentumswohnungen werden entsprechend der Ansprüche von Wohnungskäufern gestaltet, die ihre Wohnung selber nutzen wollen. Das sind in der Regel eher Familien, die Wohnungen sind daher im Schnitt deutlich größer als Mietwohnungen und sie haben andere Raumaufteilungen (Grundrisse); Auch müssen gute „Eigentumslagen“ nicht unbedingt auch gute „Mietlagen“ sein, da bei Eigentumswohnungen Aspekte wie z.B. die Nähe zu Schulen oder Kindergärten sehr wichtig sind, bei Mietwohnungen aber ein urbanes Umfeld mit Gastronomie, Unterhaltungs- und Einkaufsmöglichkeiten stark ins Gewicht fällt. Aus diesen Gründen sind Vorsorgewohnungen, die für die Nutzung durch Mieter konzipiert sind, in der Regel schneller und nachhaltiger vermietbar.

Warum soll ich in eine Vorsorgewohnung investieren?
Vorsorgewohnungen sind eine Veranlagungsform, die langfristige und kontinuierliche – in etwa mit der Inflationsrate steigende – Renditen aus Mieteinnahmen verspricht. Auch sind die Werte von Wohnungen in guten Wiener Lagen langfristig gesehen gestiegen, und da für Wien auch für die Zukunft eine deutlich steigende Einwohner- und Haushaltszahl vorhergesagt wird, gibt es gute Chancen, dass dieser Trend weiter anhält. Die grundbücherliche Eintragung bedeutet für Ihr Investment auch maximale Rechtssicherheit.

Nicht in eine Vorsorgewohnung investieren sollten Sie hingegen, wenn Sie Ihr Vermögen nur kurzfristig veranlagen oder rasch hohe Gewinne erzielen wollen. Kurzfristig kaufen und verkaufen ist bei Immobilieninvestitionen nicht sinnvoll, spektakuläre Preissprünge sind vielleicht auf manchen Kapitalmärkten, sicher aber nicht auf dem Wohnungsmarkt zu erwarten.

Wie lange ist mein Geld gebunden?
Beim Kauf einer Vorsorgewohnung sollte Ihr Veranlagungshorizont in der Regel rund 20 Jahre betragen. Allerdings können Sie, wenn dies notwendig oder für Sie wirtschaftlich sinnvoll sein sollte, eine Vorsorgewohnung auch jederzeit vorzeitig wieder verkaufen. Diese Entscheidung liegt unter Berücksichtigung der steuerlichen Auswirkungen ausschließlich bei Ihnen, Sie brauchen dafür keine Zustimmung durch andere Wohnungseigentümer oder den ursprünglichen Anbieter der Wohnung.

Kann ich meine Vorsorgewohnung selbst nutzen?
Sie können Ihre Vorsorgewohnung auch selbst nutzen, statt sie zu vermieten. Allerdings müssen Sie in diesem Fall die beim Kauf gesparte Umsatzsteuer anteilig nachzahlen. Sie sollten die steuerlichen Konsequenzen der Eigennutzung bereits vorher mit Ihrem Steuerberater abklären. Erst nach 20 Jahren können Sie die Wohnung selbst nutzen, ohne USt nachzahlen zu müssen. Bei Eigennutzung werden Sie mit der Wohnung außerdem keinen Gesamtüberschuss (Gewinn) erzielen, daher wird auch die durch steuerliche Verluste gesparte Einkommenssteuer zurückzuzahlen sein.

Können Kinder, Enkel etc. meine Vorsorgewohnung benützen?
Ja, sie müssen aber eine marktübliche Miete verlangen, sonst drohen die gleichen steuerlichen Nachteile wie bei Eigennutzung.

Welches Risiko besteht bei einer Vorsorgewohnung?
Der wirtschaftliche Erfolg einer Vorsorgewohnung hängt von den erzielten Mieteinnahmen ab. Längere Leerstände oder niedrigere Mieten als erwartet können die Renditen daher entsprechend verschlechtern. Bei Ihrer Entscheidung für eine bestimmte Vorsorgewohnung sollten daher immer die langfristigen Vermietungsaussichten die wichtigste Rolle spielen. Diese hängen insbesondere von einer zentrumsnahen Lage mit hervorragender Anbindung an den öffentlichen Verkehr sowie einer guten Infrastruktur mit Geschäften des täglichen Bedarfs in unmittelbarer Nähe ab.

Wie erkenne ich eine gute Vorsorgewohnung?
Die Qualität und die wirtschaftlichen Perspektiven von Vorsorgewohnungen hängen von vielen verschiedenen Faktoren ab – entsprechend schwierig ist die Frage zu beantworten und entsprechend viele Aspekte sind zu berücksichtigen. Die wichtigsten sind:

• Infrastruktur
• Gute Lage: Zentrumsnahe, an einer U-Bahn
• Nachgefragte Größe: am besten zwei oder drei Zimmer, 30 bis 70 m²
• Gut nutzbare Grundrisse
• Attraktives, architektonisch ansprechendes Gesamtobjekt in gutem baulichem Zustand
• Hochwertige, aber nicht luxuriöse Ausstattung: Die Ausstattung sollte hochwertig, aber zeitlos sein, durch eine luxuriöse Ausstattung lassen sich keine höheren Mieten erzielen
• Komplettangebot: Kaufen Sie keine Vorsorgewohnung, bei der Sie sich selbst um alles kümmern müssen. Zum angebotenen Leistungspaket sollten Finanzierung, Steuer, Vermietung, Bewirtschaftung durch erfahrenen Anbieter unbedingt dazugehören.
• WIENWERT bietet Ihnen ein umfassendes Servicepaket mit allen Leistungen rund um die Bewirtschaftung Ihrer Immobilie, Mehr Informationen zum WIENWERT-Servicepaket finden Sie hier: Servicepaket

Macht eine Vorsorgewohnung Arbeit und muss ich mich mit Immobilien auskennen?
Die goldene Investmentregel „Kaufe nichts, was Du nicht verstehst“, gilt auch bei der Veranlagung in Vorsorgewohnungen. Sie sollten sich vor dem Kauf über die wirtschaftlichen, rechtlichen und steuerlichen Aspekte informieren und sich selbst eine Meinung darüber bilden, ob Ihre Vorsorgewohnung für Mieter attraktiv ist. Nicht notwendig ist es hingegen, dass Sie zum Experten für Finanzierung, Projektmanagement, Vermietung, Verwaltung und Bewirtschaftung von Wohnimmobilien werden. Ein seriöser Anbieter von Vorsorgewohnungen wird diese Punkte im Rahmen seines Angebotspakets umfassend abdecken.

Was kostet eine Vorsorgewohnung und wieviel Eigenkapital brauche ich?
Die Kaufpreise für Vorsorgewohnungen in guten Lagen liegen derzeit (Stand Ende 2013) bei rund 3500 Euro / m². Als Faustregel gilt, dass mindestens 25 Prozent des Kaufpreises der Vorsorgewohnung als Eigenkapital vorhanden sein sollte. Der Kaufpreis ist in vielen Fällen nicht auf einmal, sondern aufgeteilt auf zwei Raten bei Vertragsabschluss und bei Fertigstellung der Wohnung zu bezahlen.