Veranlagung in Vorsorgewohnungen
Die Vorsorgewohnung
Vorsorgewohnungen sind Wohnungen, die von privaten Anlegern zum Zweck der Vermietung gekauft werden. Der Anleger begründet wie bei jedem Wohnungskauf grundbücherlich eingetragenes Eigentum. Rein rechtlich ist der Erwerb einer Vorsorgewohnung ein „normaler“ Wohnungskauf. Wirtschaftlich gibt es aber signifikante Unterschiede. Die Gestaltung von Vorsorgewohnungen orientiert sich nicht an den Ansprüchen von Eigennutzern, sondern sie sind im Hinblick auf Größe, Grundrisse und Ausstattung für die optimale Vermietbarkeit gestaltet. Steuerlich gibt es gravierende Unterschiede zu Eigentumswohnungen. Der Wichtigste ist, dass Vorsorgewohnungen umsatzsteuerfrei erworben werden können und Anfangsverluste absetzbar sind.
Vorsorgewohnungen werden in der Regel im Planungs- oder Baustadium verkauft und mit Eigen- und Fremdkapital finanziert. Der Anbieter der Vorsorgewohnung sollte den Anlegern ein Komplettpaket, bestehend aus Bauausführung, Finanzierung, steuerlicher Optimierung, Vermietung und Verwaltung anbieten.
Erfolgskriterien
Gute Vorsorgewohnungen bieten Anlegern gute Aussichten auf nachhaltige, steigende Renditen durch Einkünfte aus der Vermietung und eine inflationsgeschützte Investition in wertbeständige Immobilien.
Für ein erfolgreiches Investment müssen die Wohnungen eine Reihe von Kriterien erfüllen:
- Kleiner als durchschnittliche Eigentumswohnungen
- Hochwertige, aber nicht luxuriöse Ausstattung
- Freiflächen (Balkon, Loggia, Eigengarten)
- Neutrale Gestaltung (Farben, Ausstattung, Grundrisse müssen für möglichst alle potenziellen Mieter passen)
- Grundrisse für Singles und Paare optimiert
- Gute urbane Lage (zentrumsnah, bei U-Bahnlinien oder attraktive Grünbezirke)
- Keine großen Wohnobjekte
- Komplettlösungen (Investment, Finanzierung, Steuer, Vermietung, Bewirtschaftung durch erfahrenen Anbieter)
Steuersituation
Kontinuierliche Mieterträge und die sichere Anlage in Sachwerte sollten ausschlaggebend für ein Investment in eine Vorsorgewohnung sein. Die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten können den Gesamterfolg der Veranlagung aber bedeutend steigern:
Keine Umsatzsteuer beim Kauf der Vorsorgewohnung
Für Wohnungen, die zur Vermietung gekauft werden, entfällt die Umsatzsteuer. Achtung: Innerhalb von 20 Jahren muss durch die Vermietung ein Gesamtüberschuss (Mieterlöse abzüglich Fremdkapitalzinsen und Kosten) erzielt werden und bei späterer Eigennutzung der Wohnung muss die Umsatzsteuer teilweise (je nachdem, ab wann die Wohnung eigengenutzt wird) nachgezahlt werden.
Absetzbarkeit von Anfangsverlusten
Während der Planungs- und Bauphase fallen naturgemäß Anfangsverluste an, da noch keine Mieterlöse erzielt werden. Die Anfangsverluste können bei der Steuerveranlagung geltend gemacht werden und senken die Einkommensteuerlast. Diese Information ersetzt keine persönliche steuerliche Beratung. Bitte besprechen Sie den Kauf einer Vorsorgewohnung unbedingt auch mit Ihrem Steuerberater!
Wertentwicklung
Die Wertentwicklung von Vorsorgewohnungen ist in erster Linie von der Entwicklung des Wohnungsmarkts insgesamt abhängig. Dieser ist ein grundsätzlich sehr stabiles Segment des Immobilienmarkts und in den vergangenen Jahrzehnten sind die Wohnungspreise in Wien, von kurzfristigen Schwankungen abgesehen, kontinuierlich gestiegen. Dabei haben sich die Wohnungspreise in Lagen, in denen zusätzliches Angebot nur in geringem Maß geschaffen werden kann (vor allem die Altbaulagen innerhalb des Gürtels) überdurchschnittlich gut entwickelt.
Die demographische Entwicklung (bis 2030 und darüber hinaus werden deutlich steigende Einwohner- und Haushaltszahlen prognostiziert) ist für den Wohnungsmarkt positiv und es bestehen gute Chancen, dass der Aufwärtstrend bei den Wohnungspreisen auch in Zukunft anhält.
Finanzierungsmöglichkeiten
Vorsorgewohnungen können sowohl zur Gänze mit Eigenkapital, als auch mit einer Kombination von Fremd- und Eigenkapital finanziert werden. Die erworbene Wohnung kann mit dem Kredit belehnt werden, das ermöglicht die Inanspruchnahme eines kostengünstigen Hypothekarkredits.
Die Höhe des Fremdkapitalanteils beeinflusst die steuerliche Situation und die Eigenkapitalrendite der Vorsorgewohnung. Generell gilt: Je höher der Fremdkapitalanteil, desto höher die Steuerersparnis und desto höher die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital. Ratsam ist aber ein Fremdkapitalanteil von maximal 70 Prozent – aus Risikogründen und auch um nicht Gefahr zu laufen, dass die Investition steuerlich als „Liebhaberei“ (wenn innerhalb von 20 Jahren nicht höhere Mieteinnahmen erzielt werden als an Kreditzinsen bezahlt wurden) betrachtet wird.