Nach 20 Jahren als Investoren und Entwickler von Wohnimmobilien in Wien hat Wienwert schon wirklich alles erlebt – nur nicht, dass ein Objekt nicht als „gute Lage“ bejubelt wurde. Aber hohe Renditen bringen nicht angeblich gute, sondern nur wirklich gute Lagen. Um diese zu finden, ist mehr notwendig als ein Blick auf Postleitzahl und Entfernung zur U-Bahn.

Zwei Faktoren werden oft vernachlässigt: Infrastruktur und Bautätigkeit im Umfeld. Nähe zu Supermärkten und anderen Nahversorgern, Erreichbarkeit von Schule und Kindergarten sowie in der Nähe gelegene Lokale, Parks oder Sportangebote sind auf Dauer wichtiger als die Entfernung zur U-Bahn-Station.

Vor einer Investition sind eine genaue Analyse der Infrastruktursituation und Erfahrung, wie sich diese auf Vermietbarkeit und erzielbare Preise auswirkt, unverzichtbar. Noch komplexer ist die Bewertung der Bautätigkeit im örtlichen Umfeld.

Faustregel: Werden viele neue Wohnungen gebaut, dauert die Verwertung eines Objekts etwas länger; dafür ist die mittel- und langfristige Wertentwicklung meist besser, denn wo viele Menschen zuziehen, folgt wertsteigernde gute Infrastruktur wie das Amen im Gebet.

»Nikos Bakir«

Außerhalb der großen Einkaufsstraßen sind Erdgeschoße in Zinshäusern und Wohnungsneubauten die Sorgenkinder der Hausbesitzer und bleiben auch bei ermäßigten Mieten oft leer. Dabei gibt es durchaus Alternativen zu normalen Wohnungen oder Vermietung an Wettbüros und Co.

1. Garagen im Erdgeschoß sind vor allem in dichtbebauten Zonen mit Parkplatznot eine attraktive Nutzung. Sie bringen direkt Mieterträge und werten die Wohnungen im gesamten Objekt auf. Besonders lohnt sich der Umbau, wenn bei einem Dachbodenausbau ohnehin Stellplätze geschaffen werden müssen.
2. „Selfstorage“ boomt und immer mehr Menschen mieten teuer ein paar Quadratmeter privater Lagerflächen für Sportausrüstungen, nicht benötigte Möbelstücke etc. Eine gut gesicherte, helle und leicht zugängliche Lagerzone im Erdgeschoß ist in der Regel gut und ertragreich vermietbar.
3. Für Behinderte oder alte Menschen ist eine Erdgeschoßwohnung geradezu ideal. Werden Wohnungen umfassend behindertengerecht gestaltet (Türbreiten, Notrufsystem, adaptiertes Bad, etc.), erreicht man damit eine große und stetig wachsende Zielgruppe.

Fazit: Das Erdgeschoß ist zwar eine Problemzone, aber sicher kein hoffnungsloser Fall.

»Wolfgang Sedelmayer«

Eine gute Zinshausfinanzierung muss die Eigenkapitalrendite optimieren - und sie muss bis zum Ende halten. Ersteres ist Ergebnis einer Rechenübung, und bei den aktuellen Zinshauspreisen und Kreditzinsen (2,0 bis 2,5 % für gute Kunden) liegt man mit 50 Prozent Fremdkapital in etwa richtig. Bei höherem Kreditanteil steigen die Zinsen, bei weniger benötigt man zu viel (teures) Eigenkapital.

Doch für eine kostengünstige und stabile Finanzierung reicht keine Standardlösung: Wann brauche ich wieviel Geld, wie plane ich die Zeit nach der Zinsbindung, verkrafte ich steigende Marktzinsen, Leerstände und Reparaturen? Wie verhindere ich, dass die Bank den Kredit fälligstellen kann? Denn das ist nicht nur eine theoretische Gefahr.

»Wolfgang Sedelmayer«

Friedenszins, Unkündbarkeit, Eintrittsrechte: Altmietverträge sind für Zinshausbesitzer wenig erfreulich. Für Zinshauskäufer sind die Altmieter von heute hingegen das Wertsteigerungspotenzial von morgen. Zu Beginn steht eine solide Kalkulation. Was ist das Haus saniert und bestandsfrei wert, was muss ich investieren und wie lange dauert es, dieses Ziel zu erreichen? Dafür sind Mieterfluktuation (je nach Lage und Objekt sehr unterschiedlich) und Mieterstruktur (Alter) entscheidend. Daraus ergibt sich ein maximaler Kaufpreis, und davon kann man meist noch einiges herunterhandeln.

Das große Potenzial aber bietet sorgfältige Bewirtschaftung. Wenn Sanierung und Neuvermietung oder Abverkauf von Wohnungen schneller als geplant erfolgen, sind hohe Zusatzerträge möglich. Dafür können manche Mietverträge gekündigt werden (z. B. bei Zweitwohnsitzen oder fehlenden Eintrittsrechten im Todesfall), und manche Mieter sind bei attraktiven Angeboten (z. B. Kombination Ersatzwohnung und finanzielle Übersiedlungsunterstützung) bereit, ihren Altvertrag zu kündigen.

Fazit: Die Entwicklung eines Zinshauses mit Altmietern ist aufwendig und auch schwierig, wird in aller Regel aber mit wirklich guten Renditen „belohnt“.

»Wolfgang Sedelmayer«

Die erste Idee für private Immobilieninvestoren ist meist, ein Zinshaus zu kaufen. Wirklich nicht schlecht, aber es gibt Alternativen. Der Neubau freifinanzierter Wohnungen ist in der Großstadt, speziell in Wien, eine lukrative Möglichkeit. Ab einer Million Euro Eigenkapital kann man kleinere Häuser errichten, die meisten und auch attraktivsten Projekte sind aber zumindest doppelt so groß.

Da man diese am besten gemeinsam mit einem erfahrenen Wohnbauentwickler realisiert, muss man nur einen Teil des Eigenkapitals aufbringen und kann so wieder ab rund einer Million Euro in lukrative Projektentwicklungen investieren. Die Vorteile beim Neubau sind die bessere Kalkulierbarkeit der Baukosten, exakt den aktuellen Mieter-, bzw. Käuferinteressen entsprechende Wohneinheiten, freie Mietvereinbarungen, … Beachtliche Vorzüge, die den kleinen Nachteil des fehlenden Altbau-Charmes mehr als rechtfertigen.

Die Schlüssel zum Erfolg sind aber ähnlich: die richtige Lage, harte Verhandlungen mit Baufirmen, genaue Kenntnisse der Kundenwünsche und die realistische Einschätzung der erzielbaren Mieten und Verkaufspreise.

»Wolfgang Sedelmayer«

Hier noch ein Quadratmeter mehr, da noch ein Winkerl verbaut, dort noch eine Allgemeinfläche in vermietbare Fläche umgewandelt: Egal, ob im Alt- oder Neubau, für viele Investoren ist das „Quadratmeterschinden“ offenbar die Königsdisziplin der Bauplanung.

So naheliegend das auf den ersten Blick scheint, so kurzsichtig ist es auf den zweiten. Wer Mieter lange halten, Nachvermietungen rasch über die Bühne bringen und die Anfangsmieten nachhaltig sichern möchte, sollte nicht auf Flächen-, sondern auf Qualitätsmaximierung setzen.

Ein großzügiges Entrée wertet das gesamte Objekt auf; ein paar Quadratmeter Wohnungsfläche für eine Loggia oder eine Terrasse zu „opfern“, erhöht den Wohnwert; auf Licht- und Sichtverhältnisse zu achten, auch wenn die Wohnfläche dann etwas geringer wird, in Allgemeinflächen wie einen grünen Innenhof zu investieren: All das macht sich nicht sofort bezahlt, aber nachhaltig gute, steigende Renditen erzielt man nur mit zufriedenen Mietern.

»Wolfgang Sedelmayer«

Die Basis für erfolgreiche Immobilieninvestitionen wird beim Kauf gelegt – dafür reicht das „Bauchgefühl“ nicht. Es bedarf eines strukturierten Entscheidungsprozesses auf Basis rationaler Kriterien. Anlageziel: Wer langfristig investieren will, braucht ein für dauerhafte Vermietung optimales Zinshaus, wer rasch hohe Renditen sucht, ein für Parifizierung geeignetes Objekt.

• Due Diligence: Die Prüfung der Bausubstanz reicht nicht. Genauso wichtig ist eine rechtliche Prüfung (bestehende Mietverträge, bauliche Beschränkungen etc.). Laufende Einkünfte oder Wertsteigerung: Der Gesamterfolg ergibt sich aus laufenden Mieteinnahmen und Wertsteigerung.
• Faustregel: Je „besser“ die Lage, desto geringer die aktuelle Rendite und desto höher die langfristige Wertsteigerung. Schlechte Altmietverträge verringern ebenfalls die aktuelle Rendite, eröffnen aber gutes Steigerungspotenzial. Keine Sorgen oder hoher Ertrag? Voll sanierte und ausgebaute Zinshäuser möglichst ohne Altverträge bringen nur unbefriedigende Erträge.

Wer wertsteigernde Maßnahmen selbst umsetzt, schafft um ein Vielfaches höhere Renditen, erforderlich ist aber umfassendes (eigenes oder externes) Know-how.

»Wolfgang Sedelmayer«

„Es kommt nix Besseres nach“, ist für gelernte Wiener sicher keine untypische Erwartungshaltung. Und wenn es um neue Vorschriften geht, dann gilt das umso mehr. Aber Skeptiker haben nicht immer Recht. Die neue und großteils auch bereits in Kraft getretene Wiener Bauordnung bringt tatsächlich einiges an Vorteilen für Entwickler und Bauherren. In vielen Bereichen gibt es mehr Flexibilität, in manchen zusätzliche Möglichkeiten, im Zuge von Aus- und Umbauten neuen Wohnraum zu schaffen, und manche der neuen Vorschriften machen Bauen sogar ein wenig billiger.

Doch neue Chancen sind nur etwas wert, wenn man sie ergreift. Als vorwiegend auf Wien spezialisiertes Wohnbauunternehmen sind wir mit den neuen Rahmenbedingungen täglich konfrontiert und arbeiten akribisch daran, sie im Interesse unserer Kunden und Projektpartner bestens zu nutzen. In den kommenden Wochen werden wir an dieser Stelle die Möglichkeiten erörtern, die sich durch neue Vorschriften zu Stellplätzen, Balkonen, Liften, Baufluchtlinien, Statik usw. ergeben. Ich verspreche Ihnen, dass wir das so praxisorientiert machen werden, dass Sie als Zinshausbesitzer, Anleger und Immobilienkäufer davon profitieren werden.

»Wolfgang Sedelmayer«

In Wien stehen selbst in zentralen Lagen jede Menge Büros leer. Genau dort werden Wohnungen gesucht. Was liegt also näher, als leere Büros in gefragte Wohnungen umzubauen? In Frage kommen vor allem Objekte innerhalb des Gürtels. Zwar verursachen die Anforderungen an Raummaße, Belichtung oder Installationen einigen Aufwand, um aus Büros attraktive Wohnungen zu machen, aber in guten Lagen ist dieser vertretbar – wäre da nicht die Bauordnung.

Anders als bei Neuvermietungen gelten bei Umwidmungen Neubaustandards. Bei einer Glasfassade ist z. B. die verlangte Energieeffizienz nur durch Abbruch und völlige Neuanschaffung der Fassade zu schaffen. Besonders problematisch ist für Investoren, dass diese und andere Bestimmungen die Due Diligence sehr aufwendig machen. Während wir als Wohnbauträger bei Neubauten oder der Sanierung von Zinshäusern die Kosten recht gut einschätzen können, muss man bei Umwidmungen schon einiges ausgeben, bis man weiß, ob sich das Projekt überhaupt lohnt.

Solange die Bauordnung Umwidmungen erschwert, sollte man an Neunutzungsprojekte daher mit einer großen Portion Skepsis herangehen.

»Nikos Bakir«

Den meisten Immobilienentwicklern stellen sich beim Wort „Denkmalschutz“ die Haare auf: Zusatzkosten, Nutzungseinschränkungen, drohender Ärger mit Bürgerinitiativen. Dabei gibt es bei genauerer Analyse sogar besonders gute Ertragschancen: Es bestehen massive Steuervorteile (Abschreibung der Investitionen auf nur 15 Jahre), und da die Wohnungen nicht dem Richtwert unterliegen, bringen gut sanierte, denkmalgeschützte Objekte hohe Mieten oder Verkaufspreise.

Dieser spezielle Bereich ist jedoch eine große Herausforderung. Mit Fachwissen und in Zusammenarbeit mit einem spezialisierten Architekten können denkmalspezifische Zusatzkosten und Nutzungseinschränkungen aber schon im Vorfeld geklärt werden.

Bei wirklich guten architektonischen Konzepten sind oft sogar trotz Denkmalschutz moderne Ausbauten möglich. Unvermeidlich sind längere Vorbereitungszeiten und höhere Planungskosten, die jedoch oft durch Steuervorteile und besonders ertragsstarke Verwertung wettgemacht werden. Aus diesem Grund zählen denkmalgeschützte Objekte zu unseren Lieblingsinvestments, die wir gerne auch im Rahmen von Joint Ventures mit Partnern realisieren.

»Nikos Bakir«

Leihautos, Leihski oder Musik-Streamingdienste: Nutzen statt besitzen ist die Devise, und dieser Trend hat auch den Wohnungsmarkt erfasst – mit attraktiven Renditechancen für Investoren. Immer mehr Menschen, die nur für kürzere Zeit in einer Stadt leben wollen, verzichten auf konventionelle Mieten und setzen auf „Kurzzeitwohnen“ in komplett möblierten Apartments mit umfangreichen Zusatzleistungen, vom Wäscheservice über Reinigung bis zum Semmerleinkauf.

Für die in der Regel zwischen einer Woche und sechs Monaten liegende Nutzungsdauer wird deutlich mehr als bei „normalen“ Mieten bezahlt.

Daher reservieren wir in vielen Wienwert-Projekten einige Wohneinheiten für „Wienwert Apartments“ und steigern so den Ertrag des Gesamtobjekts. Das perfekte Wiener „Kurzzeit-Apartment“ liegt zentral in Altstadtnähe mit guter U-Bahn-Anbindung in einem attraktiven, topsanierten Objekt.

Es ist um die 30 m² groß und verfügt über einen getrennten Schlafbereich und eine voll ausgestattete Küche. Sind diese Voraussetzungen gegeben, können Apartments als Ergänzung zu konventionellen Wohnformen der Rendite den richtigen Kick geben.

»Nikos Bakir«

Auf der Wohn-Wunschliste der Wiener stehen Balkone ganz weit oben. Dabei geht es nicht um ein paar zusätzliche Quadratmeter, was zählt, ist ein Plätzchen, auf dem man Sonne, Licht, Frischluft und vielleicht ein paar eigene Pflanzen genießen kann.

Dank der Wiener Bauordnung 2014 können sich künftig viel mehr Menschen diesen Wunsch erfüllen, da nun mehr und größere Balkone errichtet werden können, vor allem entlang der bisherigen „Tabuzone“ an den Straßenfassaden. Die wichtigsten Änderungen: Balkone dürfen künftig die halbe Fassadenlänge statt nur ein Drittel einnehmen, sie dürfen bis 2,5 Meter tief sein, auch an der Straßenseite gebaut werden, und in Hinterhöfen sind durch Stelzen abgestützte Balkone möglich.

Davon profitieren v.a. Zinshäuser im innerstädtischen Bereich. Hier können Wohnungen leichter mit Balkonen nachgerüstet, aufgewertet und damit zu höheren Preisen verkauft bzw. vermietet werden. Wienwert hat für Stilhäuser für die neue Bauordnung optimierte Ausbaukonzepte entwickelt, die wir im Rahmen eigener Projekte oder gemeinsam mit Partnern umsetzen. Wir laden Sie zu einem persönlichen Gespräch darüber ein, wie Sie diese Möglichkeiten für Ihr Zinshaus nützen können.

»Nikos Bakir«